【土地探し・購入の流れ】一条工務店で注文住宅を建てた体験談（行程編②）

こんにちは、ひいろです。

前回の記事では、注文住宅の建築スケジュール（建物編）を時系列で解説しました。
今回は、その中でも特にスピード感が求められた「土地購入」について深堀していきます。

家づくりの第一関門は「土地探し」。
予算や条件のすり合わせが難しく、私たちもたくさん悩みました。

また、土地は建物以上に完全な一点もののため、競合が多いエリアほど意思決定は短期決戦になります。
実際、我が家も知名度は高くない駅ながら駅近という条件が刺さり、現地確認後2日で購入を決断しました。

このスピードに対応するには、事前準備が不可欠です（予算上限の確定・ローン事前審査・夫婦の意思決定基準の共有 など）。
今回は「土地探し → 契約 → 引渡し」までの流れを、実際に体験したエピソードを交えてまとめます。

現在土地を探している方、迷っている方やこれから探し始める方の参考になれば嬉しいです。

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土地購入から着工までの流れ・スケジュール

まずは大まかな流れを記載します。

建物（工事）は常に進行していきますが、土地と住宅ローンは特定の時期にタスクが集中しやすいのが特徴です。
そのため、建物も慌ただしかったものの、土地はさらにバタバタ。
上では月単位で記載していますが、買付申込から契約まで1週間以内いう短期決戦で進んだため、それはそれは大変でした（笑）

※引き渡し前でしたが、売主さんにお願いして、調査させていただきました。
　引き渡し後だと、そこから調査して設計…としなければならなかったので、とても有難かったです。

なお、建物や工事に関するスケジュール、住宅ローンに関するスケジュールは、以下の記事でまとめています。

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土地探しの始め方：相場の調べ方と探すコツ

土地探しは、家づくりの中でも特に最初の難関です。
条件を絞れば絞るほど候補地は少なくなり、悩む時間も長くなりがちです。
ここでは、我が家がどうやって土地を探したか、重視した条件や購入を決めるに至るまでの過程をまとめます。

土地相場の調べ方：検索サイトの活用

最初は、SUUMOやLIFULLなど、一括検索サイトを使って土地や築古の中古戸建を検索していました。

注文住宅を建てようとしているのに、なぜ中古戸建かというと、「更地にしていないだけ」の土地も存在するからです。
家を解体するのには費用もかかりますし、住宅があれば土地の固定資産税が減額されるため、空き家で困っている人はそのまま売却することもあるのです。

検索の良いところは、沿線で駅をまとめて選べるので、通勤の利便を考えて探すことができます。
まずは、自分たちで検索し、希望エリアの相場観を調べていきました。

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土地探しで失敗しない条件設定とエリアの選び方

私たちの場合、元々は私の実家の近くを希望していましたが、近辺の土地は相場が高く、予算内で希望に合う場所はほとんどありませんでした。

そこで、沿線や実家から30分圏内のエリアまで範囲を広げ、候補地を探すことにしました。
毎週末、土地を実際に見に行ったり、初めて降りる駅を散策して周辺環境を確認したりしていました。
日当たりや広さ、形状、道路との接道状況、近隣の生活利便性など、チェックする項目は山ほどありました。
しかし、狭小地だったり、ハザードマップで危険区域に指定されていたりと、思うような土地はなかなか見つかりません。

そんな中、一条工務店の営業さんが過去に不動産業界にいた経験を活かして、土地探しのサポートをしてくれました。私たちは「土地が決まれば一条に決めそう」と思われていたのかもしれませんが（笑）

土地探しで大切なのは、「条件を全て完璧に満たす土地はほぼ存在しない」 という現実を理解し、妥協点を決めることです。
駅からの距離や広さ、価格、日当たりなど、優先順位をあらかじめ整理しておくと、候補地を比較する際に判断がしやすくなります。

また、実際に土地を訪れて周辺環境を体感することも重要です。
日中だけでなく朝や夕方の時間帯に足を運ぶと、交通量や日当たりの様子、生活音の違いが分かります。
私たちは晴れた朝に訪れたとき、空が広く感じられる土地に惹かれ、最終的に購入を決める判断材料の一つになりました。

一条工務店で建てる場合の土地の選び方と注意点

実は、一条で建築を考えているのであれば、どんな条件の土地でもOKというわけにはいきません。
少なくともi-smartは、工場で組み上げた壁たちを現場で組み立てるだけで、家の「ハコ」が完成します。
その際、周辺の道路や土地のスペースがないと、クレーンで吊るして土地に運び入れることができず、営業さん曰く建築費用が上がってしまうとのことでした。
（そもそも建築できない可能性もあります）

そのため、営業さんから伺った内容を基に、以下の条件に気を付けて探すようになりました。

• 整形地でなくても何とかなる（間口が広ければ）
• 旗竿地はリスクが高い（クレーンは入れないかも）
• 前面道路は4m以上
• 私道に接している土地は要注意（クレーンが入れるか、近隣の許可が取れるかなど）

土地購入を即決した理由と決め手

ある日、一条の営業さんから「ここはどうか」と提案された土地は、夫の実家にそこそこ近く、また私の職場へのアクセスも良好。
何より、とても駅近の物件なのに、知名度は高くない沿線の駅ということで、我が家にも手が届く価格帯でした。

実際に見てみるとほどよい田舎感で、駅の周りもコンパクトながらスーパーやドラッグストアなどもあり、日常で必要なものは揃う環境でした。
翌日、改めて明るい時間にも訪問。
晴れた朝、高い建物がないため空が広く感じ、とても気に入りました。

希少性が高い土地なので、買付するなら急いだ方が良いとのアドバイスをいただき、その日のうちに決断しました。

この段階で決断するための事前準備

我が家が土地を即決できたのは、次の二つの準備をしていたからです。

1. 住宅ローンの事前審査を済ませておくこと
2. 建物と土地の予算を大枠でもいいから決めておくこと

まず1については、土地探しと同時進行で進めていました。
我が家の場合は「ひとまずお試しで…」という気持ちで、営業さんに勧められた金融機関に出したのですが、結果的にそのまま本審査・契約まで同じ銀行で進めることに。
希望の銀行があるなら、この段階で事前審査を出しておくと安心です。

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次に2については、FP相談を通して大まかな予算を立てていました。
総予算を立てた上で、「建物にはいくら、土地にはいくらまで」という目安があったので、想定より高い土地でも迷わず決断できたのです。
やはり、早めに資金計画をしておくことが大切だと実感しました。

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土地購入の契約までの流れと注意点

土地が見つかると、いよいよ「売買契約」へ進みます。
我が家の場合、家の購入にあたってここが一番スピード感があったイベントでした。
仕事の合間を縫って何とか時間を作り、あれよあれよという間に契約へ。
契約前の準備や確認しておきたかったことなどをまとめます。

買付申込と指値交渉

買付を決めてからはバタバタ。
買付の意思表示を書面で提出する必要があったため、翌日仕事の合間を縫って夫が対応。
併せて、50万円の指値交渉をしました。（この程度ならば妥当だろう、という線で）
その日のうちに仲介業者さんに手続きを進めていただき、無事一番手を確保することができました。
その際、

• 月内の契約
• 引き渡しは5か月後

の条件で、交渉成立。
その週末に、契約することが決まりました。

指値は、言うなれば値切り交渉です。
あまり極端な金額を提示してしまうと、売主さんの信頼を損ない、契約が成立しない可能性もあります。
現実的な内容としては、端数を値下げしてもらったり（1,030万→1,000万のような）、建物がある土地の場合は、撤去費用を試算してその分相当を値引きしてもらうという方法もあるようです。
気持ちよく取引できると良いですね！

書類の事前確認

生まれて初めての大きな金額の契約。
買付申込をしてからはずっと心臓バクバクでした（笑）

「本当に購入して大丈夫だろうか」
「思ったよりも土地に金額をかけることになってしまったため、一条で希望の家が建つのか」
「顕在化していない問題のあるエリアだったらどうしよう」

…心を決めて申し込みしたつもりでしたが、金額が大きいだけに不安も大きかったです。
ならばせめてと、残った時間でしっかり準備して臨むことにしました。

我が家は夫婦とも不動産の素人。
契約内容を当日説明されても恐らく分からないだろうと思い、事前にデータでいただきました。
重要事項説明書などはよく読み込み、質問事項をまとめておきました。

契約時に確認すべきポイント

土地探しの段階で確認しておくべき点も含めて、事前に送っていただいていた「重要事項説明書」で以下の点を確認しました。

土地そのものに関する部分

• 測量ができているか
  →「確定測量図」が作成されていれば、隣地との境界線はきっちり整理されています
  
• 土地の区分が「市街化区域」になっているか
  →「市街化調整区域」だと、建物を建てるのに制約があることがあります
  
• 建築基準法に基づく制限のある土地か否か
  →建てられる階数に制限があったり、防火を強化しなくてはいけない地域があります
  
• 建ぺい率・容積率
  →建てられる家の床面積・延床面積の最大値が分かります
  
• 面している道路は公道か私道か
  →私道の場合は、「近隣で共同して所有している」ため、工事の許可が必要だったり、負担金が発生することがあります
  
• インフラが引き込める状態か
  →水道やガスは、敷地前の道路まで来ていれば引き込めますが、ない場合は別途工事が必要になります
  
• 災害の対象地域か否か

特に隣地との境界が曖昧な場合、後々測量しなければならなかったり、トラブルの原因になることもあるため、よく確認することをおすすめします。

契約・決済に関する部分

• 手付金の扱い
  相場は売買価格の5〜10％程度、切りよく100万円ということも多い（我が家もこのパターン）
  解除した場合に戻らないケース（買主都合での契約解除・契約違反など）
  
• ローン特約について
  住宅ローンが通らなかった場合の契約解除条件（通常は解除可能）
  ローン特約の期限（契約解除期日）に注意
  
• 印紙税
  売買契約書には収入印紙を貼る必要がある
  印紙代は契約金額で変わる（例：1000万〜5000万なら1万円）

我が家はいずれも問題ない、想定通りであることを確認し、契約に臨みました。

契約当日に必要な持ち物

当日必要だったものは以下です。

• 実印
• 手付金100万円
• 契約書収入印紙（該当の金額分）
• 身分証明証（免許証など）

ペアローンにする場合は、土地・建物両方とも二人で契約する必要があります。
（土地は夫、建物は妻みたいなことはできません）
そのため、実印や身分証は二人分必要でした。

契約当日の流れ

当日は、以下の流れで進んでいきました。

• 必要書類の確認
• 重要事項説明
• 物件状況報告書と付帯設備表の確認
• 売買契約書の締結・調印
• 手付金支払い
• 残金決済・引き渡しの日程確認

基本的に、ここで手付金を支払ったら、以降は原則キャンセル不可です。
ローンに落ちたり、何らかのやむを得ない事情がある場合を除き、買主の都合で契約解除となった場合は、手付金は放棄することになります。

我が家の場合、以下の失態もありましたが、売主が業者さんだったこともあり、終始和やかなムードで進みました。

注意点：契約に必要な印紙と我が家の失敗談

必要なものに、「収入印紙」があったのですが、よくわからず指定の金額を現金で持っていきました。
当日、印紙そのものが必要であったことが発覚！
コンビニには置いていない金額だったため、慌てて郵便局に走りました。

賃貸の契約更新含め、多くの契約では印紙は貼付されていて、手数料から引かれることが多かったので、その感覚でいましたが、普通は契約においては双方が用意するのが当たり前。
これまでは先方が「用意してくれていた」だけなのだと痛感しました。
用意してくれる業者さんもあるかも知れませんし、こんな失敗をしてしまったのは我が家だけかもしれませんが、皆様はよくご確認くださいね…！

土地の決済と引き渡し

土地の購入で最後の大きなステップとなるのが「決済」です。
ここで土地代金をすべて支払い、名義が正式に買主へと移ります。
決済が終わり、登記が完了すれば、ようやく土地が自分のものになります。

一般的な決済の流れ

通常、土地の決済は「銀行」や「司法書士事務所」で行われます。
流れとしては次のようなものです。

1. 本人確認や書類確認
   買主・売主・司法書士・仲介業者が同席。
   司法書士が登記手続きを行うため、売主と買主双方の本人確認や書類確認をします。
   
2. 残代金の支払い
   住宅ローンを利用する場合は、銀行から売主の口座へ直接振り込まれます。
   自己資金分もその場で振込や振替で支払います。
   
3. 諸費用の清算
   固定資産税の精算金や仲介手数料なども、このタイミングで支払うことが多いです。
   
4. 登記手続き依頼
   司法書士が所有権移転登記を申請し、土地の名義が正式に買主へ移ります。
   （実際は、法務局での手続もあるため時間がかかります）

我が家のケース

我が家の場合は少し異なり、決済日に現地や銀行に立ち会うことはありませんでした。
事前に銀行で住宅ローン契約を結び、契約書類に加えて大量の送金伝票を記入しておき、決済当日は銀行が自動的に振込処理をしてくれる流れでした。

「決済当日にその場にいる」というイメージを持っていたので、拍子抜けするほどあっさり終わった印象です。
実際には、事前のローン契約と送金伝票の記入が大変で、むしろ決済日より前の準備に手間がかかったというのが正直なところでした。

我が家はペアローンで、土地も半分ずつローンを組みましたが、送金は一人の口座から。
そのため、
双方に融資→私から夫へ送金→夫から売主へ送金
のような流れもあり、より煩雑だったと思います。

決済で注意したいこと

• 送金額や口座番号は必ず事前に確認
  振込先の誤りは大きなトラブルに直結するため、事前に控えを何度もチェックするのがおすすめです。
  
• 諸費用の準備を忘れずに
  土地代金以外に、登記費用や仲介手数料などが決済日に必要となる場合があります。
  
• 平日限定の手続きが多い
  決済は銀行や司法書士が関わるため、平日の日中にしか行えないのが一般的です。
  また、銀行の契約は土曜も行える場合がありますが、直前だとまず空いていません。
  仕事の休みの調整も必要になります。（繁忙期だったのでここが結構大変でした…）

土地引き渡し後の手続き

土地の決済が終わると、いよいよ「正式に自分のもの」となります。
ただし、決済が完了しただけでは名義や税金関係などの手続きは残っており、いくつかのフォローが必要です。

1. 所有権移転登記（登記完了）

土地の名義を売主から買主に正式に移す手続きです。

• 一般的には司法書士に依頼
  買主が自分でやることもできますが、書類の量や手続きの複雑さを考えるとプロに任せる方が安心です。
  
• 費用の目安
  登録免許税や司法書士報酬がかかります。
  土地価格によって変動しますが、数万円〜十数万円程度が一般的です。（内訳はほとんど税金です）

我が家の場合も司法書士に依頼しました。

2. 固定資産税・都市計画税の精算

土地を購入した場合、その年の固定資産税や都市計画税の負担が発生します。

• 決済時に日割りで精算されることが一般的
• 翌年からは納税通知書が自宅に届く

我が家の場合も、決済時に売主と日割りで精算しました。
その年の1月1日に名義がある人のところへ通知が届くので、一般的には次の年は自分で納税となるかと思います。

3. 土地の利用・管理

それまでは、売主さんが土地を管理してくれていたので、雑草もないきれいな状態で引き渡されましたが、引き渡し後は、自分の責任で土地を管理することになります。
暖かい時期だったので数日放置しただけで雑草がもじゃもじゃに！
着工の際に雑草だらけだと、余計な費用がかかることもあるようなので、営業さんのアドバイスを受けて除草剤を撒いておきました。

4. その他の手続き

• 上下水道やガスの引き込み
  敷地に引き込み済みかどうかを確認し、未設置の場合は手配が必要です。
  以前に住宅があった土地でも、老朽化していた場合交換などもあり得ます。
  いずれも、基本的にはメーカーにお任せで工事手配してもらえるはずですが、確認しておきましょう。

まとめ：これから土地探しを始める方へ

土地の契約は、金額が大きいだけにどうしても緊張しますし、「本当にこれで大丈夫かな？」と不安になる場面も多いですよね。
私たちも実際に経験してみて、事前準備が全てだったと実感しました。
土地契約を通して、私たちが学んだことや気をつけるポイントを整理してみます。

• スピード感が命
  希少な土地ほど、意思決定は短期決戦になります。
  現地確認から買付まで2日で決めた経験からも、事前準備（予算確認、ローン事前審査、夫婦間の優先順位整理）がいかに大事か実感しました。
  
• 妥協点の整理が重要
  完璧な土地はありません。
  駅距離、広さ、価格、日当たりなど、優先順位を事前に整理しておくことで、候補地比較がスムーズになります。
  
• 契約前の事前確認を怠らない
  重要事項説明書や契約書類は事前に目を通して質問をまとめること。
  これだけで、当日の不安や戸惑いを大幅に減らせます。
  
• 印紙や書類の準備は要チェック
  我が家は収入印紙の金額を間違えて現金で持参するという失敗をしました。
  こうした事務的なポイントも、契約前に確認しておくことが安心につながります。
  
• おまけ：土地管理・手入れも忘れずに
  雑草の管理はこまめにすることをおすすめします…😂

土地探しに正解はありませんが、この体験談がこれから契約を迎える方のヒントになれば嬉しいです。

ではまた👋

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家づくり全体と、建物＆工事を中心とした流れについては、こちらの記事でまとめています。