【住宅ローンその①基本編】種類・金利・団信・諸費用まで徹底解説！

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こんにちは、ひいろです。

前回の記事で、住宅の予算の立て方について我が家の実体験を交えて解説しました。
その中でも特に重要な「住宅ローン」について、今回から2回に分けて取り上げます。

家を建てるときに避けて通れないのが「住宅ローン」。
「いくらまで借りられる？」「どの金利がいい？」「返済負担はどれくらいが適正？」…初めての人には分かりにくいことだらけ。
まずは「基礎編」として、住宅ローンの知識を身に着け、理論武装していきましょう！

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住宅ローンの基本とは？

まずは、住宅ローンの基礎から。
「そもそも住宅ローンってどんな仕組み？」という方に向けて、最低限押さえておきたいポイントをまとめました。

住宅ローンとは

住宅ローンは、住宅の購入や建築、リフォームなどの資金を銀行などの金融機関から借り入れる制度です。
借り入れた資金は、15年～35年といった長期間にわたり、月々返済していくのが一般的です。

3つの住宅ローンのタイプとは？

住宅ローンは大きく以下の3つに分類されます。

種類	主な内容
公的融資	国や自治体が提供。代表例はフラット35など。金利が安定している。
民間融資	銀行・ネット銀行・信金など。商品数が多く、金利や条件に幅がある。
協調融資	公的＋民間のハイブリッド。条件が合えば選択肢として有力。

他にも、勤務先によっては、福利厚生の一環で「社内融資制度」が使えることも。
条件が良ければ、民間ローンより有利な金利で借りられる場合もあるので、ぜひチェックしてみましょう。

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住宅ローンの金利タイプとその選び方

住宅ローンを選ぶうえで、最も悩むポイントが「金利タイプ」ではないでしょうか。
金利の違いで、総返済額が何百万円も変わることもあります。

将来の支出の見通しや家計の安定感をふまえて、「ちょうどいい」金利タイプを見つけたいところです。
中でも、金利上昇リスクをどう考えるかが、大きな分かれ道になります。

金利タイプの種類と特徴

住宅ローンの金利は主に、固定・変動・固定期間選択型の3種類があります。

固定金利

固定金利は、借入時の金利が返済終了まで変わらない住宅ローンです。
たとえば35年ローンなら、35年間ずっと同じ金利・返済額が続きます。

メリット	注意点	向いている人
・返済額が一定で安心。資金計画も立てやすい ・金利上昇リスクなし	・借入時の金利が最も高い ・金利が下がっても恩恵なし	・安定収入のある家庭 ・将来の支出計画を立てたい人

変動金利

変動金利は、市場金利に応じて金利が上下するタイプです。
金利が下がれば支払いも減るメリットがありますが、逆に上昇すれば返済額も増えるリスクがあります。

メリット	注意点	向いている人
・金利が低く借入負担が軽い ・金利が下がればさらに有利	・金利上昇で返済額が増えるリスク ・将来の見通しが不安定	・短期で繰上返済する予定の人 ・金利変動に対応できる人

返済額が急変しにくいルールもあります。

• 5年ルール：金利が変わっても、返済額は5年間据え置き
• 125％ルール：返済額は、前回の125％までしか増えない（例：10万円→最大12.5万円）

これらのルールがあることで、毎月の負担が急に増えることは抑えられますが、増えた分の利息は将来に繰り延べられる仕組みです。
最終的な支払額が増えることもあり、慎重な検討が必要ですが、急激な変化を避けたい場合、選ぶ銀行にこのルールがあるかは確認しておくことをおすすめします。

固定期間選択型

固定期間選択型は、「最初の◯年間だけ金利を固定」するタイプ。
たとえば「10年固定」などが一般的です。
固定期間が終わった後は、再度「変動」か「固定」を選択します。

メリット	注意点	向いている人
・一定期間は返済額が固定 ・固定終了後は選択可能	・期間終了後の金利が読めない ・固定中の金利は変動より高め	・出費が多い時期に支出を安定させたい人 ・先のライフプランで見直す予定の人

金利タイプ別の選び方まとめ

家計の状況や将来の見通しによって、向いている金利タイプは異なります。

家計状況・考え方	向いている金利タイプ
安定収入があり、返済額を一定にしたい	固定金利（全期間固定）
出費が多い時期は負担を抑えたい	変動金利 or 固定期間選択型
将来的に繰上返済を予定している	変動金利（初期の金利が低いため）
今後の金利上昇が怖い／長期計画を重視	固定金利

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団体信用生命保険（団信）の選び方

団信は万が一のときに住宅ローンの残債をカバーする大事な制度。この章では、その違いや選び方を解説します。

団信（だんしん）とは？

住宅ローンを借りるとき、多くの金融機関で加入が義務づけられているのが「団体信用生命保険（通称：団信）」です。

これは、ローン契約者が死亡または高度障害となった場合に、住宅ローンの残債がゼロになる保険制度です。
万が一のときに、家族にローンの負担を残さずに済むという、住宅ローンにおける大きな安心材料のひとつです。

団信の種類と保障内容

最近では、基本的な死亡・高度障害保障に加えて、さまざまな保障を上乗せできるプランも増えてきました。
代表的なものを以下にまとめます。

種類	内容	メリット	デメリット
一般団信	死亡または高度障害になった場合残債が0になる	ほとんどの金融機関で上乗せ金利なし	病気には備えられない
三大疾病保障付団信	がん・心筋梗塞・脳卒中のいずれかにかかった場合も適用	発症リスクが比較的高い病気に備えられる	金利に上乗せ（例：＋0.2％）される場合が多い
八大疾病保障付団信	三大疾病に加え、糖尿病・高血圧・肝疾患・腎疾患・慢性膵炎などもカバーされる	より手厚い保障が受けられる	上乗せ金利はやや高め（例：＋0.3〜0.4％）

就業不能保障付団信（働けなくなったときの補償） という、病気やケガで働けなくなった場合の返済保障が付いたタイプもあります。

団信でチェックしたい3つのポイント

① どこまで保障されるか？

• 三大疾病、八大疾病、就業不能など、保障範囲は金融機関によって大きく異なります。
• 持病や家族の病歴が気になる方は、手厚い保障が安心です。

② 金利上乗せの有無とその差

• 一見手厚い保障でも、金利に0.3％上乗せされると総返済額は数十万円〜100万円以上変わることも。
• 例：3,000万円の借入で金利＋0.3% → 35年返済で約160万円の差に。

③ 健康告知の内容

• 持病があると、団信に加入できない or 特約が付けられないこともあります。
• 一部のネット銀行では、健康告知がゆるい「ワイド団信」も選択肢に入ります。

団信は「保険の見直し」にもつながる

このように、団信にはさまざまな保障内容があります。
実はこれ、生命保険の代わりとしても活用できるケースがあるんです。
たとえば、

• 団信でがん保障をつけるなら、民間のがん保険を見直して保険料を抑える
• 金利上乗せが少ない団信付きのローンを選び、生命保険全体を効率化する

こうした視点で団信を選べば、家計全体の見直しにもつながります。

団信は、単なる住宅ローンの“おまけ”ではなく、「保険の一部」として考えるのがおすすめです。
住宅ローンを比較する際は、今後のライフプランと照らし合わせながら、金利タイプだけでなく団信の内容もじっくり確認しておきましょう。

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住宅ローンにかかる主な手数料と諸費用

住宅ローンを組むときは、金利だけでなく初期費用（諸費用）にも注目する必要があります。
思った以上に大きな金額になることもあり、「こんなにかかるの!?」と驚くことも少なくありません。

主な手数料の種類と相場

借入時の手数料は、以下の表の内容がかかることが多いです。

項目	内容	金額目安
事務手数料	ローン契約時の手続き費用。 定額 or 借入額の○％	数万円〜数十万円
保証料	保証会社への支払い。金融機関によっては不要な場合も	数十万円（借入額の2％前後）
登記費用	抵当権設定の登記手数料や司法書士報酬など	約10万円〜20万円
印紙税	金銭消費貸借契約書に必要な印紙代	数千円〜数万円
団信保険料	金融機関によっては別途支払い（フラット35など）	数万円〜十数万円/年
火災保険料	住宅ローンの契約条件として必要	10〜20万円（10年一括が多い）

また返済中にも、繰上返済や条件変更（固定←→変動など）の手数料などがかかる場合があります。

手数料の仕組みは「定額制」or「定率制」

金融機関によって、住宅ローンの事務手数料の仕組みが異なります。

• 定額型：例）5万〜55,000円（税込）程度
  　→ 大手都市銀行などに多い。初期費用が安くすむ反面、金利がやや高めなことがある。
• 定率型：例）借入額×2.2％（税込）
  　→ ネット銀行に多く、金利が低い代わりに初期手数料が高くなる傾向。

「金利が安いから」と飛びつくと、初期費用で数十万円の差が出ることもあります。

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まとめ：総支払額で有利な条件を選ぼう

今回は、住宅ローンの「基礎編」ということで、ローンの種類や金利タイプなどを解説してきました。
住宅ローンは金額が大きいだけに、借入金額のみならず付帯する費用も高額になることが多いです。

失敗しない住宅ローン選びのためには、「総支払額で有利な条件」を探すことが大切。
金利が低くても初期費用が高ければ、最終的に損になるケースもありますし、逆に初期費用が安くても金利が高ければ、長期的には不利になるかも。

• 金利（変動か固定か）
• 団信の条件
• 初期費用の有無
• 保証料の負担有無

…などなど、トータルで比べて判断することが大切です。

次回は、実践編として、自分に合った住宅ローンの選び方や、我が家の実例紹介なども行っていきます。
今回の記事が、住宅ローンで悩んでいる方の参考になれば嬉しいです。

ではまた👋