【住宅ローン・お金の流れ】契約から融資実行までの手順（行程編③）

こんにちは、ひいろです。

前回の記事では土地契約の流れを整理しましたが、今回は住宅ローンのスケジュールについて書いていきます。

住宅ローンは大きな金額だけに、実感をもってイメージするのがなかなか難しいですよね。
私たちも家づくりを進めるなかで、土地契約や建物契約と並行して住宅ローンの準備を進める必要があり、思った以上にスケジュールがタイトで大変でした。

この記事では、住宅ローン手続きのスケジュールを実体験ベースで整理し、どのような順番で進むのか、どの段階で何を準備しておけば安心なのかをまとめてみます。
これから住宅ローンを申し込む方の参考になれば嬉しいです。

住宅ローンのスケジュール

まずは大まかな流れを記載します。

建物（工事）は常に進行していきますが、土地と住宅ローンは特定の時期にタスクが集中しやすいので、事前準備がとても重要です。

建物や工事に関するスケジュール、土地に関するスケジュールは、以下の記事でまとめています。

ローン申込み前の準備

土地や建物のローンを申し込む前に、最低限ここまでやっておくと安心！という準備をまとめました。
実際に我が家も「やっておいてよかった」と感じた項目です。

住宅ローンの種類やかかる費用を知っておく

住宅ローンを借りる際には、手数料や金利、団信の保険料をはじめ、様々な費用がかかります。
借入金額だけを見ていると、意外なところで出費が膨らむこともあるので注意が必要です。

ローンの種類や金利タイプ、団信、諸費用などの基礎知識は、こちらの記事で詳しく解説しています。

金融機関の検討

我が家は、最初に事前審査をお願いした金融機関で最終的にローンを組むことになりました。
ただ、比較検討せずに決めるのは少しもったいないかもしれません。

最初の時点で、条件の良いところをいくつかピックアップしておくだけで安心感が違います。
住宅ローンは一括で比較できるサービスもあるので、時間がない人にはこちらも便利です。

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予算の全体把握

土地＋建物の合計で、上限をどこに置くかをあらかじめ決めておくのがおすすめです。
「借りられる金額＝返せる金額」ではないので、事前に家計と照らし合わせて考えておくことが大切。

予算の立て方については、こちらの記事でも解説しています。

さらに確実にするなら、ライフプランを含めてFP（ファイナンシャルプランナー）に相談しておくと安心です。
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夫婦で条件のすり合わせ

共働き家庭の場合、住宅ローンは「単独で借りる」か「ペアローン・収入合算で借りる」かを選ぶことになります。
どちらが得になるかは、夫婦の年収や勤務形態によって変わります。

また、毎月の返済額、金利のタイプ（固定か変動か）、繰上返済の可否なども最終的な判断基準に。
夫婦でしっかり話し合っておくことをおすすめします。

実際に色々検討してみた体験談は、こちらの記事で紹介しています。

必要書類の整理

事前審査や本審査では、多くの書類が必要になります。
我が家の場合、まずは以下の書類を提出しました。

• 借入申込書
• 本人確認書類のコピー
• 源泉徴収票（コピー可）
• 返済予定表（車など他の借入がある場合）

さらに以下のような書類を求められるケースもあります。

• 確定申告書（個人事業主などは3年分）
• 法人の決算書（経営者の場合）
• 課税証明書
• 物件情報
• 預金通帳のコピー　など

後から焦ることのないよう、事前に準備しておくことをおすすめします。

また、印鑑証明も契約時に必要です。
実印登録は平日しかできないことが多いため、余裕を持って役所で済ませておくと安心です。

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事前審査

家探しを始めたら、まず取り掛かっておきたいのが住宅ローンの事前審査です。
建て替えなどで「住宅だけ」を検討している方はそこまで急ぐ必要はありませんが、土地探しからスタートする場合は早めに進めておくのがおすすめ。

我が家のように突然「良い土地」と出会ったとき、事前審査が済んでいればスムーズに契約に進めます。
せっかくのチャンスを逃さないためにも、早い段階で事前審査は済ませておきましょう。

申し込み

申込書には、以下のような内容を記入しました。

• 申込人情報：生年月日、住所、家族構成、連絡先
• 職業：勤務先、部署、職種、事業内容、役職、入社年月日、従業員数、会社連絡先
• 収入：前年の給与収入、事業所得、家賃収入
• 借入状況：携帯の端末代残債、車のローン、奨学金など

必要書類として求められたのは以下です。

• 借入申込書
• 本人確認書類のコピー
• 源泉徴収票のコピー
• 返済予定表（我が家はカーローンがあったため提出）

我が家の場合、家探しを始めて2か月目で、まだ「一条工務店に決める」とまでは至っていませんでした。
ただ、営業さんから「試しに出してみましょう」と言われ、上限を知っておくために、とりあえず一条で取り扱っている銀行で事前審査を申し込みました。

審査結果

事前審査の結果は、通常1〜2週間ほどで届きます。（金融機関によって差あり）
我が家の場合は 10日ほど（8営業日）で連絡がありました。

結果は、諸費用ローンを含めて年収の7倍弱の金額まで承認。
このままでは返済はきつくなりますが、上限が分かったことで、その後の予算計画が立てやすくなりました。

ちなみに「携帯端末の残債」については、調べると記入不要とされるケースもあるようです。
私は念のため記入しましたが、審査結果では金額が小さすぎて無視されていました（笑）

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本審査

土地と建物（建物は仮契約）の契約が済むと、本審査に進めます。
特に土地については「融資が下りなければ契約解除」とする条件が設定されることも多いため、土地契約後はすぐに申し込みが必要になるケースが多いです。

申し込み

事前審査で提出した内容が印字された申込書が届き、特に変更がなかったためそのまま提出しました。
加えて、団信（団体信用生命保険）の申込書も記入。
内容は一般的な保険の告知書に似ていて、例えば次のような設問がありました。
※特約を付けるかどうかで回答項目は変わります。

• 3か月以内に治療や投薬を受けたか
• 3年以内に手術または2週間超の治療を受けたか（心疾患・脳卒中・がんなどの三大疾病に加え、緑内障や気管支・消化器系の病気、糖尿病なども対象）
• 手足・背骨・視聴覚機能などに障害があるか
• がんと診断されたことがあるか
• 2年以内に健康診断で臓器や検査異常を指摘されたか
• 3年以内にその他の病気や怪我で手術または2週間以上の治療を受けたか
• 要介護認定を受けたことがあるか

本審査で求められた書類は次の通りです。

• 借入申込書
• 個人情報に関する同意書
• 本人確認書類のコピー
• 住民票
• 源泉徴収票のコピー
• 住民税決定通知書または課税証明書
• 売買契約書
• 重要事項説明書
• 工事請負契約書
• 登記事項証明書（土地）
• 公図・実測図（測量図）・建物図面・住宅地図 等
• 前面道路の登記事項証明書または要約書
• 団体信用生命保険申込書兼告知書
• 間取り図

事前審査とは異なり、本契約につながるため求められる書類の数は一気に増えます。

また、この段階で土地代は確定していますが、建物代は未確定。
借入金額は、後から減らすことはできても増やすことはできません。
そのため一条工務店との仮契約では、「事前審査で通った範囲内で、盛り盛り仕様」の金額で設定してもらいました。

審査結果

審査期間は通常1〜2週間ほどで、金融機関によって差があります。
我が家の場合は 11日（8営業日） で結果が届きました。

結果は申込額に対して 満額承認。

融資実行までの準備

この後、実際にローン契約をするまでに、以下の準備をしておきましょう。

• （より条件の良い銀行を探す）
• 口座開設をしておく
• 必要書類の準備

本審査に通った銀行が一つあれば家づくりは進められますが、より条件の良い銀行を探すなら、このタイミングがラストチャンスです。
我が家は最終的に、こちらの記事で紹介しているように、

• 土地先行融資（後述）が可能で、かつ条件が良かった
• 一条の営業さんが間に入ってくれるため、安心感があった

という理由から、事前審査に出した銀行にそのままお願いすることになりました。

また、審査が通った金融機関に口座を持っていない場合は、新しく開設する必要があります。
私も該当の銀行に口座を持っていなかったため、開設手続きを済ませました。
併せて、案内された必要書類も準備しておきました。

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金消契約①：土地融資実行&決済

土地の決済に合わせて、いよいよ銀行と金消契約（金銭消費貸借契約）を結び、ローンを借ります。
注文住宅の場合、土地をすでに所有している人や現金で支払える人は建物ローンだけで済みますが、土地から購入する場合は 土地と建物、それぞれのタイミングで融資を受ける必要 があります。

我が家は土地購入からのスタートだったため、土地先行融資が可能な金融機関を選びました。

土地先行融資とは

土地先行融資は、土地と建物の両方をローンで借りる場合に、まず土地の分だけ先に融資してもらえる仕組みです。
流れはおおよそ次の通り。

• 土地購入時に金消契約を締結し、融資実行
• まずは土地にのみ、抵当権設定登記
• 利息のみの返済がスタート
• 建物の着工・完成に合わせて建物資金分の住宅ローン契約を別途結び、融資実行

土地と建物でそれぞれ契約（金消契約）が分かれるため、登記費用や手数料が2回かかるのがデメリット。
一方で、

• 低金利の住宅ローンで土地代を先に借りられる
• 建物が建つまでは利息のみの返済でOK

といったメリットもあります。

金消契約の流れ

金消契約とは、簡単にいうと 「正式に借金の契約を結ぶこと」。
住宅ローンの条件（借入額・金利・返済期間・返済方法など）をここで確定させ、正式に借入が成立します。

当日は以下のような流れで進みました。（所要時間は約3時間）

• 団信（団体信用生命保険）の解説動画を見る
• 契約内容を確認し、融資担当の方から説明を受ける
• 各種契約書に署名・捺印
• 土地決済用の送金伝票を記入

ローンは金額が大きいだけに、わずかな条件の違いが総返済額に大きく影響します。
契約前にしっかり確認しておくことをおすすめします。

契約に必要なもの

契約時に必要なものとして案内された持ち物は、以下の通りです。

• 本人確認書類
• 印鑑証明×5
• 住民票
• 実印
• 返済用口座（＝個人口座）届出印・通帳・キャッシュカード
• 収入印紙（ローン本数分）
• 土地売買契約書（原本）
• 工事請負契約書（原本）

土地決済について

前回の記事で紹介している通り、我が家の場合は一般的な「決済立ち会い」ではなく、次のような流れでした。

• 決済日前に銀行で住宅ローン契約を締結
• 送金伝票を記入し、決済当日は銀行が処理
• 司法書士に依頼しておき、後日処理済みの書類が郵送で届く

平日に休みが取りにくい時期だったので、この方法はとても助かりました。

また、我が家はペアローンで、土地も半分ずつローンを組みましたが、送金は一人の口座から。
売主・仲介業者など複数の支払先に加えて「双方に融資→私から夫へ送金→夫から売主へ送金」という流れがあり、正直、どの伝票が何なのか分からなくなりました（笑）

そして決済当日。
私は普通に仕事に行き、昼休みに銀行アプリを開いたところ——
見たことのない大きな金額が、自分の口座を一瞬で通り過ぎていました🤣

我が家のように立ち会い不要で進められるケースもありますが、金融機関によって方式が異なるため、事前に確認しておくことが大切です。

さて、これで土地の購入が完了し、ようやく建物に着手できる状態になりました。
ただしローン返済はまだ始まっておらず、全ての契約が終わったわけではありません。
建物分については、完成後にもう一度同様の作業があります。

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金消契約②：建物融資実行

建物が完成したら、いよいよ最後の住宅ローン契約です。
この金消契約が完了すると、返済が始まります。
ここでは、土地契約後の工事代金の支払いと融資の流れについて整理します。

工事代金は「つなぎ融資」で対応

一条との契約では、工事代金は以下のタイミングで納めることになっています。

1. 仮契約金→契約金→工事代金に充当：100万円
2. 着手金（上棟75日前まで）：工事代金の1/3+消費税
3. 上棟金（上棟時まで）：工事代金の1/3+消費税
4. 最終金（引渡しまで）：残金全額

我が家の建物代金は、こちらの記事で紹介している通り2,950万円でしたが、建物が完成する前は「抵当」が存在しないため、通常の住宅ローンは使えません。

つなぎ融資の特徴は以下の通り。

• 建築の着工金や中間金を一時的に借りる短期融資
• 通常は無担保で金利が高め
• 借入期間中は利息のみ返済
• 住宅ローン実行時に一括返済

我が家の場合は、つなぎ融資の手続きや利息の支払いも、一条工務店が預り金から対応してくれました。

建物融資

建物の金消契約では、建物代金の融資条件を正式に定めます。
必要書類は、土地契約時とほぼ同じですが、今回は諸費用ローンもあったため、ローンに組み込む全契約の書類が加わります。

契約の流れは土地と同様で、二度目ということもあり、説明は少し短縮されました。
振込の伝票は、相変わらずの分量でした（笑）

精算終了・返済開始

金消契約の約1週間後、最終金が振り込まれ、すべての精算が終了。
住宅ローンの返済は翌々月からスタートしました。

参考までに、我が家がローンに組み込んだ項目は以下です。

住宅ローン	諸費用ローン
土地代金	銀行融資手数料
建物代金（オプション・太陽光発電含む）	司法書士報酬＋税
外構工事	表題登記費用
水道工事	水道加入金
	火災保険

我が家の場合、手元資金をなるべく残すため、営業さんと融資担当さんが調整してくれました。
条件は金融機関や案件によって異なりますので、あくまで参考程度でお考えください。

また、水道工事などの多くの費用は、実際には融資前に手元資金で支払っており、融資後に口座に戻る形でした。
ほぼフルローンで組んだ場合でも、先行して資金が必要になるケースが多いので、手元資金ゼロでの建築はかなり困難です。

登記完了

建物部分の融資後、司法書士に登記手続きを依頼。
しばらくして登記完了の連絡と登記事項証明書が届きました。

この登記事項証明書は、翌年の住宅ローン控除の確定申告で必要になるため、大切に保管しておきましょう。

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注意点・よくあるトラブル

我が家は一条工務店の営業さんが間に入ってくれたため、ほとんどトラブルはありませんでしたが、思わぬハプニングも発生しました。
実体験を含め、住宅ローン手続きで想定されるトラブルや注意点を整理します。

書類不足や不備で融資が遅れる

住宅ローンは、事前審査・本審査・金消契約の各段階で様々な書類が必要です。
すぐに準備できるものもありますが、次のように平日でしか手続きできないものも多いため注意が必要です。

• 役所で取得：印鑑登録・印鑑証明、住民票など
• 法務局で取得：登記事項証明書など
• 会社から入手：源泉徴収票（通常は手元にある）
• 郵便局で購入：収入印紙

余裕をもって準備しておくことが大切です。

金消契約後の変更は原則不可

金消契約は金融機関との正式な借入契約です。
契約後は、簡単には条件変更できなくなります。

• 融資後に条件変更が可能な項目はあるが、変更手数料がかかることが多い
• 融資後の金融機関変更（＝借り換え）も可能だが、融資手数料や登記費用が再度発生し、手間もかかる

できることなら、借り換えや条件変更はない方が、コストがかかりません。
事前にしっかり検討し、契約内容に漏れがないように注意しましょう。

失敗談：事前準備は万全に…！

契約当日に必要なものが揃っていないと、融資が実行されません。
ちなみに我が家は、土地の金消契約の際に事件が起きました。

概要はこうです…

• 当日、夫が持参した印鑑が金融機関の登録印と異なることが判明
• その場では変更できず、夫が職場に取りに行くハプニング
• 約1時間のロスになりましたが、距離が近くて助かりました

書類や印鑑が揃わない場合、最悪リスケ（契約延期）になることも考えられます。
我が家のようにドタバタ劇にならないためにも（笑）、契約前にはぜひ「印鑑・書類・費用」の3点セットを最終チェックしてくださいね。
特に初めて住宅ローンを組む方は、スケジュールと必要書類を早めに整理しておくと安心です。

万全の準備で当日を迎えれば、あとはサインするだけ。
気持ちよく新しい暮らしに向けた一歩を踏み出せますよ！

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まとめ：住宅ローン手続きで学んだことまとめ

住宅ローンは金額も大きく、手続きやスケジュールを把握するのが難しい部分もあります。
我が家の体験を通して、ポイントを整理してみます。

• 事前審査は早めに
  土地探しや建物契約と並行して進めておくと、良い土地と出会ったときにスムーズに契約できます。
• 必要書類は前もって整理
  印鑑証明や住民票、源泉徴収票など、取得に時間がかかるものも多いため、余裕を持って準備しましょう。
• 金消契約の内容は慎重に確認
  契約後の融資条件変更は手数料がかかることが多く、変更できない条件もあります。
  返済額や総利息への影響も大きいため、説明をよく聞き、疑問点はその場で確認することが大切です。
• つなぎ融資や土地先行融資の仕組みを理解
  土地と建物でそれぞれ融資が必要な場合は、仕組みやメリット・デメリットを把握しておくと安心です。
• 万が一のトラブルも想定
  書類不足や印鑑不一致など、ちょっとしたことでも契約がストップすることがあります。
  初めてのローンでは、準備と確認が特に重要です。

住宅ローンの手続きは複雑ですが、事前準備と流れの把握ができていれば、スムーズに進められると思います。
この記事が、これから住宅ローンを組む方の参考になれば嬉しいです。

ではまた👋

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予算や住宅ローンについて、以下の記事でまとめていますのでよかったら見ていってください。